樓市去庫存可選租賃房路徑

  李宇嘉

  近期各地“兩會”上,平心靜氣的詩詞樓市去庫存成了熱詞。在如何去庫存上,如何磨平心氣基本圍繞鼓勵農民工買房“使招”,劉曉光平心堂如財政按購房面積補貼、減征所繳契稅、提高公積金貸款額度等,與過往樓市刺激并無二致。2月2日,央行、銀監會聯合發文,降低非限購城市房貸首付成數也在這一范疇。但是,中央經濟工作會議在部署“去庫存”時,除擴大需求外,強調要深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向。

  這是貫徹習近平總書記在會上提出的“在適度擴大總需求的同時,著力加強供給側結構的改革”的體現。目前,城鎮戶籍家庭擁有的住房,已從2008年的0.8套/戶上升到2015年的1.1-1.2套/戶。據國務院發展研究中心調研,全國600個城市中,擁有2套及以上住房占戶籍家庭的11%。由此,1998年房改以來近20年,面向城鎮戶籍家庭的住房供應式微了。未來,以戶籍改革打破二元隔離,釋放新市民消費需求是經濟轉型方向,也是房地產持續發展的基礎。

  面向新市民,過往“開發-銷售”的住房供應模式要徹底改變了,即需要推進樓市“供給側改革”。新市民住房需求的基本面有幾個特征:首先,農民工收入水平較低。據國務院農民工工作領導小組的數據匡算,由于城市生活成本(房租、通信、餐飲)居高不下,新一代農民工很重視子女教育,預計其月儲蓄僅為1432元;其次,農民工消費支出不斷上升。占農民工總數70%的80和90后新生代農民工深受城市化洗禮,消費觀念超前,其風向標已和城市同代人差異不大,如智能手機、旅游等消費。

  最后,農民工未來支出不確定性更大。目前,新農合覆蓋深度不夠,每月不足100元在水漲船高的城市生活成本面前不值一提。同時,據2014年國家統計局數字,只有16.7%的農民工有養老保險、26.2%的有工傷保險。重要的是,農民工未來在子女教育、父母養老和送終上的開支也很大。農民工目前整體處在青壯年,暫時看不到未來支出風險。因此,購房消費只能壓縮其它消費、透支幾代人的積蓄,近期調研也顯示,農民工購房首付主要來自儲蓄和父母積累。

  因此,在內地很多省份,盡管農民工購房占據地級市、縣市樓市30%-50%左右份額,但單純降低稅費、提高杠桿來刺激農民工購房不可持續,還會帶來隱患。特別是,目前二三線和三四線庫存多位于新區、新城,配套缺失嚴重,加上城市生活成本居高不下,農民工購房將導致即期消費大幅增加,若未來收入下降、失業、子女教育和父母養老費用激增時,或使農民工陷入城市底層。

  鼓勵農民工購房,必須要與“市民化”結合起來,這是“去庫存”唯一路徑。在路徑選擇上,要深入貫徹習近平總書記提出的“在適度擴大總需求的同時,著力加強供給側結構的改革”。樓市“供給側”改革,就是以滿足新市民需求為主要出發點,供給需要的房子,而不是堅持傳統的、面向城鎮戶籍居民的“開發-銷售”模式。發展低成本租賃市場,適應農民工需求,降低農民工城市化成本,為樓市“供給側”改革方向之一。

  “六普”數據顯示,我國25.8%的城市居民租住住房,其中廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%;住建部監測的數據顯示,2014年,通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上,年租金已經突破1萬億。隨著未來存量住房時代的到來,房價上漲的預期減弱,租賃需求越來越大。因此,住房供應從以前的“以售為主”向“租售并舉”轉變是一個大趨勢。

  目前,我國率先進入存量住房時代的超大城市,租賃住房人群占比已超過居住自有住房人群。深圳實際管理的2000萬人口中,70%長期選擇租賃住房;58同城研究院發布的《北京租房行業研究報告》顯示,北京每天約有20萬人在租房(15萬人整租、5萬人合租)。城市租房的主要有三類人群,一類是“剛需”買房前的租房,另一類無法支付高房價而長期租房的白領(諸如“北漂”),最后一類是農民工。

  對農民工來說,提供低成本租賃住房,可降低其即期成本,與其收入水平、收入可持續性一致,也是農民工可以接受的供應模式,過去農民工一直租住城中村事實上就是市場化的需求自我選擇和匹配。低成本租賃住房供應,可以有政府主導和市場主導兩個模式,前者由中央轉移支付激勵,并借助地方政府債務發行和置換,定向低價收購樓市庫存,以超低價出租給農民工。這是政府償還為農民工提供住房保障的歷史欠賬,也是共享工業化、城市化紅利的選擇;市場主導建議在庫存過大城市,開發商實施“先租后買”、“以租抵供”,在農民工融入城市后,根據自身支付能力和需要,自主決定是否買房。

  (作者單位:深圳市房地產研究中心)

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